Понижаем выплаты по ипотеке.

Мы постоянно находимся в поиске чего-то, в поиске более высокой зарплаты, более дешёвого плана для телефона и интернета, более дешёвой страховки дома или машины. Мортгидж не является исключением. Поиск более дешёвых заёмных денег  -  это трезвое бизнес решение. 

Если вы сегодня платите около 3% и более по своему текущему мортгиджу вам стоит поменять своего кредитора (lender)

Подбором нового кредитора занимаются mortgage brokers.

Я буду с вами абсолютно честным. Переход от одного банка к другому может привести к дополнительным затратам, но они окупятся на протяжении короткого времени.

Преимущества рефинансирования.

Рефинансирование ипотечного кредита (mortgage) имеет смысл, если в доме уже накоплен некоторый капитал. Определить это несложно. Капитал, или equity, это разница между стоимостью дома и размером мортгиджа. Рефинансирование может помочь понизить выплаты по ипотеке и уменьшить процентную ставку вашего ипотечного кредита. Это в свою очередь уменьшит размер ваших ежемесячных ипотечных платежей.

Рефинансированием можно воспользоваться и для другой цели, а именно для консолидации всех непогашенных высокопроцентных долгов в одном кредитном займе. Таким образом вместо множества отдельных выплат у вас будет одна - выплата по ипотечному кредиту.

Определить целесообразность рефинансирования поможет оценка вашей недвижимости.

Дополнительные расходы при рефинансировании.

При переоформлении существующего мортгиджа вы можете столкнуться с некоторыми дополнительными расходами. Это, например, оценка недвижимости (appraisal), оплата услуг адвоката (legal fee) или штраф за прерывание договорного срока ипотеки (mortgage penalty).

Collateral mortgage - преимущества и недостатки

Рекомендуется также хорошо изучить условия, на которых была получена ипотека. Некоторые кредиторы, например, предлагают так называемую “залоговую ипотеку” или collateral mortgage. В этом случае в ипотечном контракте фиксируется завышенная стоимость дома. Это позволяет кредитору со временем, когда цена подрастёт,  одолжить домовладельцу больше денег без прохождения повторного квалификационного процесса. Однако при этом труднее перейти к другому кредитору.

Как “работает” залоговая ипотека? Продемонстрируем на следующем примере.  Вы приобрели недвижимость за 300 тысяч долларов. Заплатив 80 тысяч долларов (20% ) в качестве первоначального взноса, вы получаете мортгидж размером в 240 тысяч. При регистрации такого мортгиджа как collateral в контракте фиксируется залоговая стоимость дома, которая рассчитывается следующим образом:  $300,000 х 125%= $375,000. Итак, залоговая стоимость дома - 375 тысяч долларов.

Если через несколько лет цена дома вырастет, скажем на 50 тысяч долларов ($350,000), а баланс существующего мортгиджа будет, например, 150 тысяч, то у вас появится возможность увеличить размер ипотеки на 130 тысяч долларов без необходимости рефинансировать вашу ипотеку. В итоге ваша ипотека станет $280,000.

Рассчитываться это будет следующим образом:

1. Размер доступной ипотеки - $350,000. Это 80% от новой цены дома  ($350,000 х 80%= $280,000);
2. Предположим, что к этому моменту существующий мортгидж - $150,000. Дополнительно к существующему мортгиджу можно получить $130,000, ($280,000 - $150,000 = $130,000);
3. Ваш мортгидж - $280,000 ($150,000 + $130,000 = $280,000).

Итак, залоговая ипотека - это доступный для повторного использования ипотечный продукт, который позволяет заимствовать капитал из вашего дома в любое время без необходимости рефинансировать вашу ипотеку. Залоговая ипотека имеет и ряд недостатков. Во-первых, на бумаге это может выглядеть так, будто у вас больше долгов, чем есть на самом деле. Это может вызвать трудности при попытке получить финансирование для других вещей.

Во-вторых, при желании рефинансировать данную ипотеку с другим кредитором вам придётся оплатить все адвокатские издержки по её переоформлению, даже если срок вашей ипотеки подошел к концу.  Дело в том, что залоговое обязательство не может быть рефинансировано, оно может быть только закрыто, то есть выплачено.

Основные вопросы перед выбором ипотеки.

Перед выдачей ипотеки или её рефинансирования, кредитор задаст вам ряд квалификационных вопросов. От ваших ответов будут зависеть условия ипотеки, предлагаемые кредитором.

1. Является ли данная недвижимость вашим основным местом проживания.
2. Сколько капитала накоплено в вашей недвижимости. Рефинансирование возможно только если накоплено 20% от стоимости недвижимости. Когда мы говорим о стоимость недвижимости, то имеем в виду “сколько стоит эта недвижимость на рынке сейчас”. Не имеет никакого значения, когда вы купили свой дом или квартиру (condo). Если сейчас ваш дом оценивается в 800 тысяч долларов, а ваш мортгидж имеет баланс 640 тысяч, то вы можете подумать о рефинансировании. Вы можете выбирать кредиторов в зависимости от предложений о ставке кредита или в зависимости от дополнительных условий предлагаемых кредитором.
3. Вам нужно определиться со сроком будущего мортгиджа. Самый популярный срок ипотеки среди канадцев - это 5 лет. Но это не единственный вариант. Вы можете выбрать любой срок от 1 до 10 лет. В зависимости от ваших предпочтений, ваш мортгидж брокер найдёт лучшую ставку кредита, которая будет соответствовать ежемесячным выплатам, приемлемым для вашего бюджета.
4. Далее выберите один из двух вариантов ставки кредита: фиксированная или переменная. При фиксированной ставке вы получаете неизменную ставку на весь срок ипотеки (помните, что срок ипотеки также выбирается вами). При переменной ставке ваши премии могут колебаться в зависимости от основной кредитной ставки кредитора. Основная ставка, в свою очередь зависит от Prime Rate.

Если у вас недостаточно сведений или вы не готовы принять решение сразу, не переживайте. Ваш брокер обязательно предложит вам несколько вариантов, и вы сможете выбрать вариант, который отвечает вашим пожеланиям.

Обязательно попробуйте нашу новую аппликацию DLC Mortgage ToolBox, которая позволяет сравнить 3 варианта ипотеки бок о бок.